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万科高增长密码:谁离开都不影响体系高效运转
时间:2016-07-09 09:42:01    来源:每日经济新闻    浏览次数:    房产首页    我来说两句()
原标题:万科高增长密码:谁离开都不影响体系高效运转

  有人评论说,即使王石、郁亮、孙嘉……这些高管团队的主要成员全部离开万科,万科也照样能冲刺3000亿元,甚至4000亿元的销售规模。其主要证据就是万科是一家管理体系极为成熟的企业,各个环节的运作已经达到了一定的精度,以至于任何人离开,都可以马上找到合适的人替代。kkA新闻前沿网

  7月2日,万科发布业绩公告,上半年销售揽金1900.8亿元,同比猛增800多亿元,继续领跑地产企业。万科股权争斗正酣之际,令人振奋的数据犹如一枚定海神针,让各方不敢过于激进。kkA新闻前沿网

  一直以来,像绿地、中海、恒大甚至绿城等一线房企均对地产“头把交椅”怀有野心,但至今仍未能超越万科。人们不禁要问:万科持续高增长的密码究竟何在?kkA新闻前沿网

  销售“桂冠”的诱惑kkA新闻前沿网

   年初,万科为自己去年突破性销售2614亿元且继续保持销售金额总冠军松了一口气,还乐观地制定了今年3000亿元的销售目标。kkA新闻前沿网

  2016年过半之际,万科经营又曝出惊人喜讯。上半年,万科实现销售揽金1900.8亿元,去年同期该指标仅为1099.6亿元,上半年实现销售面积1409万平方米,去年同期该指标仅为902.6万平方米。kkA新闻前沿网

  亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东向《每日经济新闻》记者表示,今年楼市整体向好,各大房企销售业绩都表现得不错。kkA新闻前沿网

  潜在挑战者如恒大地产,上半年实现合约销售金额1417.8亿元,同比增幅62.8%,合约销售金额1660.5万平方米,同比增幅45.9%。从合约销售面积来看,恒大已多年稳居第一,但外界似乎更看重销售金额这一指标。kkA新闻前沿网

  在亿翰智库的最新研报中,排名全国房企销售金额第三名的碧桂园上半年揽金1250.7亿元,合同销售金额1564万平方米,基于对后市的乐观预期,碧桂园将年度目标从1680亿元上调至2200亿元。kkA新闻前沿网

  《每日经济新闻》记者还注意到,绿地集团上半年销售揽金1140亿元,保利地产同期揽金1030亿元,中海地产同期销售揽金763亿元,万达集团同期销售490亿元,绿城中国同期销售揽金455亿元。kkA新闻前沿网

  从2014年以来,绿地、中海等一线房企曾一度叫嚣,说要超越万科,一举抢下头把交椅。其中,绿地彼时冲刺上市及超高层商业体备受外界追捧,同属于“中建系”旗下的中海地产与中建地产合并一事,外界猜测地产央企巨无霸或将加速诞生,有实力挑战万科。kkA新闻前沿网

  除了绿地、中海之外,绿城中国因为中交集团重仓入股成为其大股东,外界也曾猜测这会否诞生一家万科级新房企巨无霸。kkA新闻前沿网

  然而,标杆房企万科的龙头地位,至今仍无人望其项背。记者观察到,2014年以来,万科总裁郁亮最先觉察到了房地产业危机,带领团队深入小米、腾讯与阿里等公司学习互联网思维,尝试各种转型,包括事业合伙人制,但始终并未脱离“造好房子”这一核心理念。kkA新闻前沿网

  绿地、中海、绿城等一线房企却似乎进入一个新的调整周期,超越万科的新型巨无霸并未诞生,反而这些房企的销售业绩呈现低速增长趋势。kkA新闻前沿网

  破解高增长“迷思”kkA新闻前沿网

   之前,绿地等房企巨头试图挑战万科的龙头地位,主要是基于大家所处的楼市环境及自身企业机体相对较为稳定,但即便如此,仍难以实现这一目标。kkA新闻前沿网

  去年底至今,万科股权之争陷入胶着状态,甚至宝能6月底曾公开抛出罢免万科王石、郁亮等现有董事会所有成员的提案。尽管如此,万科仍给出了靓丽的成绩单。kkA新闻前沿网

  全国房地产商会联盟执行主席顾云昌告诉《每日经济新闻》记者,万科股权争夺属于资本层面的事情,万科积累了20多年的企业制度与文化。现在卖的可能是两年前拿的土地,关键是这个团队好,老百姓比较认可这个品牌。kkA新闻前沿网

  “万科的特色是快周转、标准化。”张化东表示,像绿地集团的办公、商业占比较大,随着商业市场趋于饱和,很难做到高周转。kkA新闻前沿网

  2014年,绿地商业曾推出大客户定制模式,卖掉一栋办公楼可迅速回款数亿元至几十亿元不等,而自持商业不仅回款较慢,基于当前各城市(尤其是二、三线城市)的低租金行情,回报率也较差。kkA新闻前沿网

  与绿地、万达等一线房企做商业玩高大上相比,万科今年明显加大“万科里”为典型的社区商业战略,“万亿级”大万科版图中商业部分将占千亿级,探索存量商业资产证券化试点等。kkA新闻前沿网

  万科某区域商业管理相关负责人向《每日经济新闻记者》记者表示,随着市场进入白银时代,万科传统住宅开发领域的传统也逐渐被其他竞争对手所淡化,他们做商业的出发点一个是为住宅提供更大的价值,另一个是希望商业崛起,为万科未来发展创造更好的前景。kkA新闻前沿网

  记者观察到,万科商业玩得也是快周转策略,以成都万科为例,今年商业运作量为60万平方米,自持约10万平方米,其他体量会快速卖掉。kkA新闻前沿网

  与万科商业相比,万科住宅已从刚需性高周转过渡到改善性高周转。去年底,万科在成都一举拿下880亩的第五城地块,经前期蓄客之后今年6月两次开盘累计狂销8亿元,被称之为成都楼市“全能冠军”。kkA新闻前沿网

 

  成都万科一位营销负责人说,相比此前,万科当前更强调单盘产值,从快速拿地、设计到财务、跟投等各环节高效衔接,还有项目上的跟投机制,这已说明万科的专业化、高效操盘能力。kkA新闻前沿网

  中国地产金融联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示,万科持续高增长与其历史积淀密不可分,有一个好的体系,即使换一个发动机,照样高速运转。从拿地、规划、设计、开发、销售等各环节很健全,即使走一个高管或区域一把手,比如北京万科走了毛大庆,后续影响并不大。kkA新闻前沿网

  “万科的核心是公司整个体系很成熟,首先是资金储备较多,有较强的融资能力,其次是产品管控较好,从产品设计、开发工程,到物业服务、销售渠道等,有大量优秀的合作伙伴。”申威说。kkA新闻前沿网

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